Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.

Оценка стоимости недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности и в то же время необходимый момент при совершении практически любой операции, начиная от купли-продажи и завершая принятием решений о реализации проектов. Результаты оценки могут быть использованы для совершения сделок с объектами оценки, в том числе купли-продажи имущества, страхования, кредитования, передачи имущества в аренду, налогообложения, внесение имущества в уставной капитал, а также для составления финансовой (бухгалтерской) отчетности, при реструктуризации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и т.д.

В России недвижимость часто становится объектом всевозможных сделок, поэтому оценка недвижимости – это одна из самых востребованных на сегодняшний день услуг оценочной компании.

В каких случаях необходима оценка недвижимости

     Для совершения сделок купли-продажи имущества;

     Оценка недвижимости для суда (в случае раздела имущества);

     Для страхования объекта недвижимости (с целью определения размера страхового возмещения);

     Оценка недвижимости для банка (в случае получения кредита под залог этой недвижимости);

     Для постановки или снятия с баланса;

     Для решения имущественных споров;

     Для приватизации объекта;

     Рыночная оценка недвижимости для целей налогообложения;

     Для привлечения инвесторов.

Говоря об оценке объекта недвижимости, мы всегда подразумеваем определение стоимости определенного права на рассматриваемый объект. В отношении любого объекта, будь то земельный участок, здание, помещение или сооружение, можно выделить три наиболее часто встречающихся в рыночном обороте вида права:

1. Право собственности.
Это наиболее распространенный вид права, когда мы говорим об оценке рыночной стоимости, например, здания, мы подразумеваем стоимость именно права собственности в отношении этого здания.

2. Право владения и пользования.
Это право обычно получает арендатор при заключении договора аренды. Оценка рыночной стоимости права владения и пользования объектом за определенный период времени – это оценка рыночной величины арендной платы за этот период (например, за месяц или год).

3. Право аренды.
Право аренды - это совокупность прав и обязательств по арендному договору. Эти права есть как у арендодателя, так и у арендатора, но состав этих прав и, соответственно, их стоимости различны. Право аренды является вещным правом и его рыночная стоимость так же может быть оценена.

Иногда оцениваемый объект может иметь ограничения в использовании или быть обременен правами третьих лиц. Примеры таких обременений - это обременение залогом, сдачей в аренду или земельным сервитутом. Наличие обременения может уменьшать стоимость оцениваемых прав

Объекты недвижимости для оценки классифицируются следующим образом:

  • жилая недвижимость (квартиры, коттеджи, частные дома, дачные и садовые дома);
  • коммерческая недвижимость (производственные, складские, офисные, торговые и др. помещения и здания);
  • земельные участки (земли поселений, земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного фонда).

Когда нужна оценка стоимости?

Чаще всего объекты недвижимости требуется оценить для решения следующих задач:

1. Внесение самого объекта или отдельных прав в уставный капитал юридического лица. Для взноса в уставный капитал правообладатель обязан по закону оценить рыночную стоимость имущества или отдельных прав на него. В этом случае рыночная стоимость, определенная независимым оценщиком, является верхним пределом стоимости, по которой этот объект может быть передан в уставный капитал, но окончательное решение принимается по согласованию сторон.

2. Совершение сделки купли-продажи. В этой ситуации независимая оценка особенно востребована при совершении сделки между взаимозависимыми (аффилированными) компаниями, отчет оценщика служит подтверждением рыночной цены сделки. Ведь налоговая служба имеет право проверить соответствие цены сделки рыночным условиям и может доначислить налоги, если сочтет, что сделка совершена по нерыночной цене.

3. Решение имущественного спора в суде. В судебном процессе независимая оценка служит базой для расчета выплат и компенсаций, здесь, в основном, требуется оценка объекта на прошедшую дату - на дату, когда происходили события, являющиеся предметом рассмотрения - это так называемая «ретро-оценка».

4. Передача объекта недвижимости в залог (ипотека). Рыночная стоимость залогового имущества является базой для расчета величины кредита, а независимая оценка стоимости - непременное условие оформления кредита. В этой ситуации, в зависимости от поставленной задачи, может определяться либо рыночная, либо ликвидационная стоимость объекта недвижимости.

5. Страхование. Размер страховой премии и страховая сумма тесно связаны с рыночной стоимостью страхуемого имущества - это взаимозависимые величины. Объект недвижимости всегда состоит из зданий/сооружений и прав на земельный участок, Но риски повреждения здания/сооружения и земельного участка совершенно разные и это нужно учитывать. В данном случае цель оценки – определить оптимальный размер страховой суммы, на которую будет застрахован объект.

6. Переоценка стоимости в бухгалтерском учете. Такая оценка проводится раз в год по состоянию на конец календарного года с целью изменить (переоценить) балансовую стоимость объекта. Ежегодная переоценка активов позволяет сделать баланс предприятия максимально соответствующим текущим рыночным условиям и облегчить доступ предприятия к инвестициям и займам.

7. Определение арендной ставки. Независимое подтверждение рыночной величины арендной платы, в основном, требуется при сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в федеральной или муниципальной собственности, в этом случае независимая оценка арендной платы обязательна в силу закона.

Несмотря на то, что в речевом обороте устоялось словосочетание "оценка арендной платы и арендной ставки", такая формулировка не совсем точно соответствует статье 5 закона "Об оценочной деятельности в РФ". Закон не предусматривает "плату" в качестве объекта оценки, он считает объектами оценки материальные вещи, права, работы, услуги, информацию.

В данном случае надо говорить об оценке стоимости права пользования или совокупности прав владения и пользования, а не "оценки платы", хотя подразумевается, что величина этой "платы" совпадает с величиной рыночной стоимости оцениваемых прав.

Объект оценки следует определить как: "Право владения и/или пользования объектом недвижимости на условиях, определенных в арендном договоре". А в задании на оценку нужно перечислить основные условия предполагаемого (или уже существующего) арендного договора. Но, несмотря на некоторые шероховатости, употребление термина "оценка арендной платы и ставки аренды" стало повсеместным, поэтому в дальнейшем будем придерживаться этой устоявшейся терминологии.

 Оценка жилой недвижимости.

После появления и широкого распространения в России ипотечного кредитования, оценка стоимости объектов жилой недвижимости стала одним из самых востребованных видов оценки. Так как жилая недвижимость превратилась из просто места проживания в объект экономических и правовых отношений.

К жилой недвижимости причисляют дома, квартиры и комнаты. Независимая оценка недвижимости подразумевает определение объективной стоимости недвижимого имущества.

Когда происходит оценка недвижимости, такой как квартира или жилой дом, учитываются самые разные факторы и детали. Например, месторасположение объекта, его площадь, планировка, этажность, состояние внутренней отделки и т. д.

Оценка стоимости коммерческой недвижимости.

На сегодняшний день известно несколько видов оценки, проводимых независимыми оценочными компаниями: оценка квартиры, оценка земли, оценка оружия, оценка транспортных средств и многие другие. Каждый из этих видов по - своему уникален и специфичен. На их фоне оценка коммерческой недвижимости несколько выделяется. А все потому, что оценка стоимости коммерческой недвижимости скорее представляет собой собирательное понятие с достаточно сложной структурой.

Если рассматривать эту оценку в общем, то оценка коммерческой недвижимости – это вид оценочной деятельности, направленный на установление стоимости права на ряд входящих в ее состав объектов. Специфика коммерческой деятельности говорит о том, что ее структура может варьироваться в зависимости от направления деятельности. К основным элементам ее структуры (не для всех организаций) относятся:


• Находящаяся в собственности земля
• Разного рода сооружения (промышленные, мосты, ограждения и прочее)
• Жилые помещения
• Другие активы

Когда речь заходит о проведении оценки стоимости коммерческой недвижимости, оценке подвергается каждая из представленных выше составляющих. Оцениваемые каждый по отдельности, они в конечном итоге создают общую картину стоимости коммерческой недвижимости предприятия в целом.

Если попытаться привести коммерческую недвижимость к какой-то классификации, то она разделится на такие виды как офисная, торговая и производственно-складская. Проведение оценки коммерческой недвижимости для каждого из этих видов служит отличным средством экономии бюджета на анализе рынка. Таким образом, оценка стоимости коммерческой недвижимости помогает компании не только быть в курсе стоимости своего имущества, но и несколько повысить ее рентабельность.

Пакет документов, необходимых для проведения оценки коммерческой недвижимости.

Для каждого независимого эксперта очередной заказ – это новая глава книги. Подробное изучение компании, нуждающейся в проведении оценки стоимости коммерческой недвижимости, может занять весьма длительное время. Для объективной оценки независимому эксперту достаточно провести визуальный осмотр и ознакомиться с несколькими особо значимыми документами, на основе которых сложится целостная картина. Каков же их основной состав?

• Документ, удостоверяющий личность непосредственно самого заказчика (в большинстве своем в этой роли выступает паспорт)
• Далее для ознакомления с объектом оценщику потребуется техпаспорт помещения
• Документ, свидетельствующий о том, что заказчик имеет все основания распоряжаться данной собственностью (право собственности, право аренды и прочее)
• Необходимо предоставить заверенную выписку из кадастрового паспорта
• Если в оценке коммерческой недвижимости нуждается юридическое лицо, плюс ко всему обязательно предоставляется справка, содержащая сведения о балансовой стоимости объектов подлежащих оценке.
Так как каждый случай индивидуален, могут потребоваться и некоторые другие документы, полный перечень которых вам обязательно озвучит оценщик при уточнении деталей конкретно вашего случая.

Оценка стоимости земельных участков.

При оценке земельных участков требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка.

Необходимо учитывать, что земельный участок в первую очередь должен удовлетворять потребности потенциального пользователя в течение определенного времени. Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности и зависит в первую очередь от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, а также от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности. Оценка земельного участка производится с учетом возможности изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок, а также от его местоположения и влияния внешних факторов.

Существуют следующие виды целевого назначения и разрешенного использования земельных участков:

  • земельные участки поселений;
  • земельные участки сельскохозяйственного назначения;
  • земельные участки в дачных кооперативах и садовых товариществах;
  • земля лесного фонда и т.д.

Рыночная стоимость земельного участка в первую очередь зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от сбалансированности спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.

Оценка земли производится для следующих целей:

  • получение кредита в банке;
  • продажа земельного участка;
  • вступление в наследство;
  • составление бизнес-плана;
  • выкуп земельного участка из муниципальной собственности.

Перечень документов для оценки земельного участка:

  • Правоустанавливающие документы по земельному участку;
  • Ставка арендной платы/ставка налога на землю;
  • План земельного участка;
  • Договор аренды (при наличии).

Окончательный перечень необходимой информации для оценки будет составлен после детального ознакомления наших специалистов с составом оцениваемого имущества и постановки четкой цели оценки.